สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรร่วมกับสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย จัดสัมมนาหัวข้อ “ไขประเด็น พ.ร.บ. ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างกับกฎหมายลูกร่วม 19 ฉบับที่ต้องรู้” เมื่อ 6 พฤศจิกายน 2562
กล่าวได้ว่าเป็นเวทีสัมมนาที่คนฟังแน่นห้อง เป็นท้้งเรื่องใกล้ตัวและใกล้กระเป๋าเงิน เพราะมีเวลาอีกเพียง 1 เดือนเศษรัฐบาลเตรียมจัดเก็บจริงในวันที่ 1 มกราคม 2563 (ล่าสุด กระทรวงมหาดไทยแจ้งเลื่อนบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563)
โดยมีตัวแทนจาก 3 กรมหลัก ประกอบด้วย “ชุมพล สุวรรณกิจบริหาร” ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านนโยบายภาษี สำนักนโยบายภาษี สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง “วิลาวัลย์ วีระกุล” รองอธิบดีกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง
และผู้บริหารที่เป็นตัวแทนจากกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น ในฐานะกำกับดูแลองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น 7,776 แห่งทั่วประเทศ ทำหน้าที่ไขความกระจ่างภาษีทุกซอกทุกมุม
ที่ดินเกษตร-อยู่อาศัย-อื่น ๆ
ผู้บริหารรัฐให้คาถา 1 เรื่อง คือ ทรัพย์สินถ้าไม่ใช่ “ทำเกษตรกรรม” และถ้าไม่ใช่ “ที่อยู่อาศัย” กฎหมายตีความเป็นประเภท “อื่น ๆ” หรือพาณิชยกรรมการค้าและที่ดินเปล่าทันที
ข้อแตกต่างเพราะบทเฉพาะกาลในกฎหมายใหม่ กำหนดแนวปฏิบัติชัดเจน 2 ปีแรก (2563-2564) ฐานภาษีต่ำไปหาสูง ได้แก่ ที่ดินเกษตรกรรม เริ่มต้นเก็บล้านละ 100-1,000 บาท
ที่อยู่อาศัย เริ่มจัดเก็บล้านละ 200-3,000 บาท, อื่น ๆ (ทำการค้า) เริ่มจัดเก็บล้านละ 3,000-7,000 บาท
และที่ดินเปล่า เริ่มจัดเก็บเท่าประเภททำการค้า คือเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท
แต่ถ้าหากทุก ๆ 3 ปีเจ้าของที่ดินไม่ทำประโยชน์อะไร ภาษีจะถูกบวกเพิ่มล้านละ 3,000 บาท ทบไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะชนเพดานไม่เกินล้านละ 30,000 บาท หรือเพดานภาษี 3%
ราคาประเมินเลื่อนทางเทคนิค
1. “ราคาประเมินที่ดิน” เปิดวงเสวนาด้วยคำถาม ทำไมการประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่จึงต้องเลื่อนออกไป
ข้อเท็จจริง คือ ราคาประเมินที่ดินปัจจุบันเป็นรอบปี 2559-31 ธันวาคม 2563 ประกาศใช้รอบละ 4 ปี
ประเด็นคือ ช่วงรอยต่อปีเก่า-ปีใหม่มีกฎหมายอีกฉบับ “พ.ร.บ.ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ” มีผลบังคับใช้ 22 พฤศจิกายน 2562 ส่งผลให้การทำงานภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดินถูกนำมาบังคับภายใต้กฎหมายใหม่
หมายความว่า ในทางปฏิบัติการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินต้องประกาศล่วงหน้า 1 เดือน เพื่อให้ประชาชนตรวจสอบการประเมินราคาที่ดินก่อนบังคับใช้ ถ้าหากต้องประกาศใช้บังคับบัญชีใหม่ภายใน 1 ธันวาคม 2562 เท่ากับมีเวลาเตรียมตัว 8 วันเท่านั้น
ระยะเวลาน้อยนิดแต่ต้องทำงานภายใต้กฎหมายใหม่ อำนาจหน้าที่ก็ถูกปรับไปขึ้นกับกฎหมายใหม่โดยอัตโนมัติ ผลของการ “ทำไม่ทัน” จึงต้องเลื่อนการบังคับใช้ราคาประเมินรอบใหม่ออกไปอีก 1 ปี
จากเดิมราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ต้องบังคับใช้ 1 มกราคม 2563 เลื่อนเป็น 1 มกราคม 2564 แทน
ผลประโยชน์ตกกับผู้ซื้อทรัพย์สิน เพราะยังใช้ราคาประเมินเก่าซึ่งฐานต่ำกว่า ทำให้การจ่ายภาษีก็น้อยกว่า
ประเมินทุนทรัพย์ “ราคาเดียว”
2. “ราคาประเมินทุนทรัพย์” ใช้แบบปี 2535 ซึ่งของเดิมมี 59 แบบ กฎหมายใหม่ยุบเหลือ 36 แบบเพื่อให้ง่ายต่อการนำไปใช้ มีผลให้บ้านเดี่ยว-บ้านแถว-ตึกแถว “มีราคาเดียว”
ในทางปฏิบัติที่อยู่อาศัยไม่ได้มีเพียงมิติเดียว หากแต่ยังมีบ้านครึ่งตึกครึ่งไม้, บ้านไม้ทั้งหลัง, บ้านชั้นเดียว สองชั้น สามชั้น ฯลฯ จะชี้วัดยังไงว่าใครต้องจ่ายถูกแพงกว่ากัน
แนวคำตอบ รัฐจะยึดหลัก “ราคาเดียว” โดยเอาราคาต่ำสุดของประเภทบ้านเดี่ยวมาใช้ หรือใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ต่ำสุด จึงไม่ต้องกังวลราคาจะสูง ยิ่งจะใช้เพื่อการจัดเก็บภาษีต้องคำนึง 1.ง่าย 2.องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นไม่ต้องใช้ดุลพินิจ
รวมทั้งราคาประเมินทุนทรัพย์ใหม่ 36 แบบ สามารถตรวจสอบข้อมูลรายละเอียดได้จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์โดยตรง
3. “โกดังโรงงานกับส่วนควบ” ทรัพย์สินประเภทอุตสาหกรรม โกดัง นับส่วนควบด้วยหรือนับเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง
แนวคำตอบให้นับเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง เครื่องจักรต่าง ๆ เป็นส่วนควบ ไม่ต้องนับหรือไม่ต้องนำมาคำนวณภาษีทรัพย์สิน
เช่น โรงงาน 1,000 ตารางเมตร คูณด้วยราคาโรงงาน 8,000 บาท แล้วหักค่าเสื่อมราคาตามจริง
4. “ที่จอดรถ” เหมือนจะไม่มีปัญหาแต่แท้จริงคือปัญหาใหญ่ เพราะต่างจังหวัดที่ดินมีเหลือเฟือ การเทลานคอนกรีตจะจ่ายภาษีแบบไหน
เพราะถ้าทำที่จอดรถได้รับยกเว้นภาษีมูลค่า 50 ล้านบาทแรก แต่ถ้าทำที่จอดรถจะถูกตีความเป็น “อื่น ๆ (ทำการค้า)” เก็บภาษีเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท
แนวคำตอบ เจ้าหน้าที่รัฐต้องดูประเภทที่จอดรถ ซึ่งการสำรวจขององค์กรท้องถิ่นจะแยกประเภท เช่น พื้นที่โรงงาน ที่จอดรถ ซึ่งค่าภาษีแตกต่างกัน
จัดสรรเต้นกฎใหม่โอนคอนโดฯ
5. “โอนคอนโดฯโดนหางเลขกฎหมายใหม่” ประเด็นนี้สืบเนื่องจาก พ.ร.บ.การประเมินทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ที่มีผลบังคับใช้ 22 พฤศจิกายน 2562
มีประเด็นอาคารชุด จากเดิมสามารถกำหนดราคาก่อนจดทะเบียน แต่กฎหมายใหม่ต้องจดทะเบียนก่อนแล้วค่อยกำหนดราคา ทำให้คอนโดมิเนียมแม้สร้างเสร็จแล้วแต่การโอนอาจต้องล่าช้าออกไป
ข้อกังวลดังกล่าว ทางกรมธนารักษ์ไขคำตอบว่า แม้ต้องปฏิบัติภายใต้กฎหมายใหม่ แต่ขั้นตอนปฏิบัติตั้งธงไว้แล้วว่าต้องจัดประชุมแค่รอบเดียวแล้วตัดสินราคาได้เลย
ข้อกังวลที่ส่งขึ้นมาไม่ใช่แค่ผู้ซื้อ-ผู้ขาย แต่ยังมี “สินเชื่อ” เข้ามาเกี่ยวข้องเพราะมีอายุการอนุมัติ 3 เดือน ถ้าโอนห้องชุดล่าช้ากว่าเดิมกระบวนการขอสินเชื่ออาจต้องทำใหม่
6. “การคัดค้านของประชาชน” สืบเนื่องจากราคาประเมินที่ดินเดิม กรมธนารักษ์สำรวจและประกาศใช้ได้เลย แต่ภายใต้ property tax เปิดช่องให้มีการอุทธรณ์หรือคัดค้านราคาประเมินใหม่ได้
โดยคัดค้านกระบวนการประเมินไม่ถูกต้องได้ กรอบเวลาทำภายใน 90 วัน ขณะที่การคัดค้านราคาสามารถคัดค้านได้ทันที
ประเด็นการคัดค้านทางมหาดไทยดูเหมือนไม่กังวล มองว่ามีแต่ข้อคัดค้านมโนสาเร่ อาทิ ตำแหน่งที่ดินผิด (เพราะราคาประเมินต่ำอยู่แล้ว)
ประเมินภาษีที่ดินผิด ใครรับผิดชอบ
7. “ประเมินราคาผิด จ่ายภาษีผิด ใครผิด” ข้อกังวลมาจากความเป็นไปได้ที่เจ้าหน้าที่ประเมินพลาด เจ้าของไม่รู้ไม่ตั้งใจ
หลักกฎหมายระบุชัดเจน ตั้งแต่การสำรวจจนถึงประกาศราคา สามารถทบทวนได้ภายใน 3 ปี
8. “ระหว่างปีมีการเปลี่ยนแปลงทรัพย์สิน” ข้อกังวลเพราะกลัวเสียภาษีผิดพลาดโดยไม่ตั้งใจ
ประเด็นนี้ แนวคำตอบคือ การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นการเก็บภาษีล่วงหน้า ปีละ 1 ครั้ง เรียกว่าปีภาษี
เพราะฉะนั้น ในระหว่างปีหากมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน รัฐเฉย ๆ ไม่ต้องทำอะไร รอจนกว่าเจ้าของแจ้งประเภทเข้ามา และมีการประเมินใหม่
9. “เขียนบิลระบบแมนวล” ปีแรก (2563) ระบบออนไลน์ทำงานบนคอมพิวเตอร์ยังไม่ 100% ดังนั้น ยังมีตกค้างบางส่วนที่ต้องเขียนบิลด้วยมือแบบระบบเก่า
แนวคำตอบ กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่นมีระบบบัญชีอิเล็กทรอนิกส์ แต่ของใหม่ต้องทดลองใช้ก่อน “…ปีแรกลำบากนิดนึง ถ้า อปท.ไหนไม่มีก็ใช้ระบบแมนวล กฎหมายลูกก็ยังออกไม่หมด เต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ไม่ได้หรอกครับ”
10. “ถ้าระบบไม่พร้อม รัฐจะใช้วิธีเรียกเก็บภาษีไปก่อน” ประเด็นนี้แม้ภาครัฐไม่ได้ปฏิเสธ แต่ก็แก้ไขแนวทางมาให้แล้วว่า ถ้าท้องถิ่นใดไม่มีความพร้อม
แต่ทรัพย์สินมีอยู่จริง ก็ยังมีฐานภาษีเดิมรองรับอยู่ การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า คือ เก็บภาษีตามฐานภาษีเดิมไปก่อน
จ่ายแพงกว่าเดิมหรือเปล่า ?
11. “จ่ายภาษีแพงขึ้นจากเดิมหรือไม่” คำถามมาจากเดิมเคยจ่ายภาษีโรงเรือน 12.5% ของค่าเช่า แต่ภาษีใหม่จ่ายตามมูลค่าทรัพย์
หลักปฏิบัติ กรมธนารักษ์ยกตัวอย่าง ภาษีเก่าจ่ายปีละ 20,000 บาท กฎหมายใหม่เมื่อคำนวณแล้วถ้าจ่ายน้อยลงก็ยกเป็นประโยชน์กับเจ้าของทรัพย์
แต่ถ้าค่าภาษีมากกว่าเดิม เช่น 30,000 บาท ส่วนต่างที่เคยจ่าย คือ 10,000 บาท มีมาตรการบรรเทาภาษี 3 ปี โดยปีแรกจ่าย 25% ปีที่สองจ่าย 50% ปีที่สามจ่าย 75%
12. “สามีภรรยากับสิทธิยกเว้นภาษีบ้านหลังหลัก” สืบเนื่องจากที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หลัง รัฐให้สิทธินำบ้านแพงที่สุดยื่นขอรับยกเว้นภาษีมูลค่า 50 ล้านแรก และเรียกว่า “บ้านหลังหลัก”
คำถามคือสามีภรรยา ถ้าไม่ทำอะไรเลยจะได้รับยกเว้นเพียง 1 หลัง แต่อยากใช้สิทธิยกเว้นบ้านหลังหลัก 2 หลัง
ประเด็นนี้เจ้าหน้าที่รัฐขอใช้สิทธิไม่ตอบคำถาม เพราะเกรงว่าจะถูกนำไปใช้อ้างอิง
แต่ไกด์ไลน์กว้าง ๆ ออกมาว่า สิทธิบ้านหลังหลักทุกคนมีสิทธิ 1 สิทธิ เพียงแต่ปฏิบัติให้เข้าเงื่อนไข มีชื่อในโฉนด+ชื่อในทะเบียนบ้าน+ก่อน 1 มกราคม 2563
ภาษีที่ดินปลูกป่า เกษตรหรือการค้า
13. “ที่ดินปลูกป่า ตีความทำการค้าหรือเกษตรกรรม” หลากคำถามที่น่าสนใจ กรณีที่ดินนำไปขึ้นทะเบียนกับกรมป่าไม้เพื่อปลูกป่า ได้รับยกเว้นหรือไม่
แนวคำตอบกรมธนารักษ์ คือ property tax ไม่มีเงื่อนไขสิทธิประโยชน์ยกเว้นภาษีสำหรับการปลูกป่า
แต่ถ้าปลูกป่าแสดงว่าทำเกษตรกรรม ตีความเข้าประเภทที่ดินเกษตรกรรม
14. “ที่ดินเลี่ยงจัดสรร สร้างเสร็จไม่พร้อมกัน เสียภาษีการค้าหรือที่ดินเปล่า”
คำถามอันตรายนี้มีประเด็นที่ดินที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง 10 หลัง กรณีสมมุติเริ่มสร้างกลางปี 2563 สร้างเสร็จเดือนกุมภาพันธ์ 2564 และไปขอบ้านเลขที่ จะเสียภาษีที่ดินยังไง
คำตอบชัดเจนมากว่าไม่เกี่ยวกับหน่วยงานรัฐ ในขณะที่ผู้บริหารสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร “อธิป พีชานนท์” ตอบคำถามได้ทันทีว่าไม่แนะนำให้ทำ เพราะไม่สามารถขอสิทธิประโยชน์จากรัฐได้เนื่องจากไม่ได้ขอใบอนุญาตจัดสรร
ประเด็นนี้ มาจากการพัฒนาโครงการบ้าน-คอนโดมิเนียม มีการใช้ที่ดินเปล่าจำนวนมาก ในภาวะเศรษฐกิจไม่ดีมีโอกาสขายโครงการไม่หมด กลัวว่าจะมีภาระจ่ายภาษีทรัพย์สินเยอะ
ต่อมา รัฐได้ออกมาตรการผ่อนผันโดยให้จ่ายภาษีอัตราผ่อนปรน 90% ภายใน 3 ปีแรกนับตั้งแต่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร
กล่าวคือ ถ้าคำนวณภาษี 1 แสนบาท ภายในสามปีแรก ได้รับผ่อนผันไม่ต้องจ่าย 900% หรือ 9 หมื่นบาท มีภาระภาษีจ่ายจริง 1 หมื่นบาท
15. “ให้เกษตรกรเช่าทำเกษตรกรรม ได้รับยกเว้นภาษี 50 ล้านแรกหรือไม่”
แนวคำตอบแบบเคลียร์คัตชัดเจน คือ property tax ยกเว้นภาษีที่ดินเกษตรกรรมสำหรับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่เป็น “บุคคลธรรมดา” มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี
แต่ถ้านิติบุคคลเป็นเจ้าของทรัพย์สิน รัฐเก็บภาษีตั้งแต่บาทแรก (ไม่มีอัตรายกเว้นภาษี)
สรุปหลักการ คือ ดูจากสภาพการใช้งานจริงว่าทำเกษตรหรือเปล่า ไม่ได้ดูว่าใครเช่า
นิยามที่ดิน “เกษตรกรรม”
16. “นิยามที่ดินเกษตรกรรม” เป็นอีกเรื่องที่ผู้คนให้ความสนใจมาก
แนวคำตอบ ที่ดินมีมากน้อยแค่ไหนแต่ดูจากหน้างาน ถ้าทำเกษตรกรรมเท่าไหร่ก็คำนวณภาษีตามประเภทไปเท่านั้น
ประเด็นเพราะที่ดินเกษตรกรรมมีภาษีถูกที่สุด เจ้าของทรัพย์สินจึงมีความสนใจอยากจ่ายภาษีในฐานะทำเกษตรกรรม
สุดท้าย จึงต้องมีการทำนิยามหรือคำจำกัดความ “ที่ดินเกษตรกรรม” ต้องปลูกพืชกี่ต้น พันธุ์อะไรบ้าง ฯลฯ ในที่สุดเรื่องนี้จะต้องถูกกำหนดไว้ในแนบท้ายของกฎหมายใหม่
ที่สำคัญ ไม่ต้องกลัวปลูกไม่ทันก่อนวันที่ 1 มกราคม 2563 เพราะขอให้มี “ต้นกล้า” ก็นับเป็นที่ดินเกษตรกรรมได้ เพียงแต่ต้องมีให้เต็มพื้นที่เท่านั้นเอง
17. “เลี่ยงประเภทที่ดิน คุ้มจริงหรือไม่” คำถามข้อนี้มาจากผู้ถือครองที่ดินเยอะในต่างจังหวัดเป็นหลัก ไม่อยากเสียภาษีที่ดินเปล่าก็เลยขวนขวายทำเกษตรบ้าง หรือเอามาให้เช่าบ้าง
กรมธนารักษ์แชร์ข้อคิดเห็นเป็นการส่วนตัวว่า มีตัวอย่างเจ้าของที่ดิน 70 ไร่ในต่างจังหวัด เป็นที่ดินเปล่าเห็นฐานภาษีแพงก็เลยดิ้นรนจะลงทุนเพิ่มเพื่อใช้สิทธิจ่ายภาษีเกษตรกรรม
ผลลัพธ์ที่คำนวณออกมา มูลค่าทุนทรัพย์หรือมูลค่าที่ดินไม่ได้สูงมากมาย แม้ต้องจ่ายภาษีล้านละ 3,000 บาทแต่จ่ายจริงไม่กี่ตังค์
เปรียบเทียบกับอยากแปลงร่างเป็นที่ดินเกษตรกรรม มีต้นทุนที่มองไม่เห็น ต้องคำนวณดูถ้าได้ไม่คุ้มเสียก็ไม่มีความจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงที่ดินแต่อย่างใด
เพราะอย่าลืมว่า property tax คำนวณภาษีจากราคาประเมิน ซึ่งไม่ได้สะท้อนราคาตลาดอย่างเต็มที่ แปลว่าถูกกว่าราคาตลาดเยอะ
การดิ้นรนเพื่อหวังจ่ายภาษีถูกที่สุด อาจเป็นเรื่องไม่จำเป็นเลยก็ได้
18. “ที่ดินเปล่าให้คนเช่าทำนา มีความเสี่ยง ?” ถ้าตัดประเด็นเรื่องความคุ้มค่าเพื่อให้ที่ดินเปล่าสามารถจ่ายภาษีถูกลงทางมหาดไทยมีข้อชี้แนะว่า เวลาให้ชาวนาเช่าที่ดินทำนา อย่าลืมชั่งน้ำหนักความเสี่ยงตอนไล่ที่ เพราะมีกฎหมายเกษตรกรเช่าทำนา ไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าได้ทันที แต่ต้องรอ “รอบเก็บเกี่ยวผลผลิต” ให้แล้วเสร็จเสียก่อน
ที่ดินภาระจำยอม ทำใจลำบาก
19. “ที่ดินภาระจำยอม” มีข้อสังเกตขึ้นมาว่า ไม่ได้มีเงื่อนไขหรือข้อยกเว้นภาษีให้
กรมธนารักษ์ชี้แจงว่า กรณีที่ดินภาระจำยอมและใช้เป็นทางเข้า-ออก รัฐไม่เก็บภาษีอยู่แล้ว เป็นสภาพของการใช้ที่ดิน
“ที่ผ่านมา กรมธนารักษ์เป็นผู้ประเมินราคาที่ดิน แต่เอกสารที่กรมที่ดินส่งให้ไม่มีรายละเอียดว่าแปลงใดจดภาระจำยอม ซึ่งจะเซ็นสลักหลังโฉนด”
ดังนั้น วิธีการกรมธนารักษ์จะประเมินจากสภาพข้อเท็จจริง ไม่ได้ประเมินจากลายเซ็นหลังโฉนด และส่วนใหญ่ที่ดินภาระจำยอมสภาพการใช้มักเข้าข่ายได้รับยกเว้นอยู่แล้ว
รวมทั้งกรณีที่ดินภาระจำยอมใช้เป็นทางเข้า-ออกซอย ราคาประเมินกำหนดเหลือ 50% เท่านั้น
20. “ถนนส่วนบุคคล ได้รับลดหย่อนภาษีหรือไม่” เนื่องจากถนนส่วนบุคคลส่วนใหญ่ไม่มีป้ายเขียนระบุชัดเจน
แนวคำตอบ กฎหมายใหม่เปิดช่องให้มีการอุทธรณ์ภาษีได้ อุทธรณ์ราคาประเมินได้ ดังนั้น ถ้ามีที่ดินภาระจำยอมอยู่ในแปลงที่ดิน
แต่ปรากฏว่าถูกประเมินภาษีเต็มแปลง ก็สามารถอุทธรณ์และให้สำรวจ พิจารณาราคาใหม่ได้ เพื่อให้เสียภาษีได้ถูกต้องตามสภาพทรัพย์สิน
โดยสรุป ที่ดินภาระจำยอมไม่ได้รับการยกเว้น แต่ได้รับการลดหย่อนภาษี
21. “อปท.ทั่วประเทศขอเอกสารจากผู้ประกอบการ” ดูเหมือนเป็นความตกใจเล็ก ๆ เพราะองค์กรท้องถิ่นมีการส่งหนังสือเรียกขอเอกสารต่าง ๆ
ในขณะที่ผู้ประกอบการมองว่าข้อมูลกรรมสิทธิ์ทุกอย่างหน่วยงานรัฐก็มีอยู่แล้ว ทำไมไม่บูรณาการส่งข้อมูลระหว่างหน่วยงานรัฐด้วยกัน
แนวคำตอบจากมหาดไทย กฎหมายใหม่บังคับให้องค์กรท้องถิ่นสำรวจทุกแปลงแบบปูพรม แต่ทำงานไม่ทันแน่นอน
ทางลัด คือ ทำหนังสือขอข้อมูลเอกสารจากเจ้าของทรัพย์สิน ถ้าส่งให้ก็สามารถออกใบประกาศโดยตรง เช่น บริษัทเดียวแต่มี 20 ตึกเจ้าหน้าที่ทำงานไม่ทันจริง ๆ
“การขอเอกสารต่าง ๆ เป็นการสำรวจอีกวิธีหนึ่ง สำหรับเอกชนลำบากปีแรกปีเดียว ปีต่อไปไม่ขอแล้ว”
ที่ดินเปลี่ยนมือตลอดเวลา
22. “ที่ดินเปลี่ยนมือตลอดเวลา” ถือเป็นคลาสสิกเคสน่าจะกลัวการเรียกเก็บภาษีซ้ำซ้อนหรือผิดพลาด
แนวคำตอบ หลักปฏิบัติชัดเจน ท้องถิ่นสำรวจและประกาศราคาประเมิน จากนั้นเรียกเก็บภาษี เจ้าของสามารถโต้แย้งได้ตลอดเวลา
การเปลี่ยนมือจะถี่มากน้อยแค่ไหน จึงไม่มีปัญหาในทางปฏิบัติ
23. “ให้เช่าที่ดินแล้วผลักภาระให้ผู้เช่าได้หรือไม่” คำถามนี้มีแนวคำตอบชัดเจนว่า ดูแค่ผู้ถือกรรมสิทธิ์คือใคร ผู้นั้นเป็นผู้เสียภาษี
แม้แต่การจ่ายภาษีแทนก็ออกใบเสร็จชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่ดี
24. “ที่ดินแปลงใหญ่แต่ปลูกบ้านหลังเล็ก” คำถามคือตีความเป็นที่อยู่อาศัยเต็มแปลงได้หรือไม่
แนวคำตอบ แม้ข้อเท็จจริงบ้านในต่างจังหวัดอาจสร้างบนที่ดิน 20 ไร่ แต่กฎหมายดูตามสภาพการใช้งานจริง
ถ้าบ้านหลังเล็กแต่สนามหญ้าแต่งเล็มสวยงาม ปลูกต้นไม้และดูแลอย่างดี ตีความที่อยู่อาศัย เริ่มต้นล้านละ 20 บาท
แต่ถ้าสนามหญ้ารกร้าง หญ้าสูงท่วมหัว ตีความเป็นที่ดินเปล่า เสียภาษีเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท
ที่ดินมิกซ์ยูส จ่ายภาษียังไง
25. “ที่ดินทำมิกซ์ยูส” แนวคำตอบชัดเจน ที่ดิน 1 แปลงมีการทำประโยชน์หลายรูปแบบ
เพราะฉะนั้น กฎหมายจะคำนวณตามประเภทการใช้ประโยชน์ เช่น ที่ดิน 1 ไร่ ปลูกบ้านอยู่ ทำแปลงผักไฮโดรฯ และเปิดร้านกาแฟ
การประเมินภาษีจะมี 3 ประเภท คือ ทำเกษตรกรรม-ที่อยู่อาศัย-การค้า แยกจ่ายภาษี 3 ประเภทบนที่ดินแปลงเดียวกัน
26. “ที่ดินกงสี ชื่อ 12 เจ้าของ” จ่ายภาษียังไง และถ้ามีคนเบี้ยวจะทำยังไง
กระทรวงการคลังให้แนวคำตอบว่า property tax ดูที่ทรัพย์เป็นหลัก ไม่ได้ดูว่ามีเจ้าของกี่คน ที่ดินกงสีจึงเป็นเรื่องภายในครอบครัว
การเก็บภาษีก็เก็บจากการใช้ประโยชน์ทรัพย์ ถ้าทำเป็นที่อยู่อาศัยก็เก็บฐานภาษีที่อยู่อาศัย แต่กรณีมีชื่อ 12 คนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม
บิลเรียกเก็บภาษีจะยึดตาม “ชื่อแรก” ที่ปรากฏ ที่เหลือใครจะเป็นชื่อแรกทางครอบครัวต้องตกลงกันเอง
27. “อัตราภาษีเปลี่ยนแปลงได้หรือไม่” เรื่องนี้เป็นคำถามทางเทคนิค
แนวคำตอบ คือ กฎหมายใหม่กำหนดราคาแนะนำให้เก็บภาษีในช่วง 2 ปีแรก (2563-2564)
หมายความว่า ปี 2565 เป็นต้นไป อาจมีการเปลี่ยนแปลงอัตราได้ เพราะเปิดช่องให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นขยับ-ปรับเปลี่ยนอัตราได้
จุดเน้นอยู่ที่การเปลี่ยนแปลงราคาภาษี ต้องไม่เกินเพดานที่กำหนด ได้แก่ ที่ดินเกษตรกรรม เพดานภาษีไม่เกินล้านละ 1,500 บาท
ที่อยู่อาศัยไม่เกินล้านละ 5,000 บาท, ที่ดินอื่น ๆ (การค้า) ไม่เกินล้านละ 12,000 บาท และที่ดินเปล่าไม่เกินล้านละ 30,000 บาท
ภาษีที่ดิน ส.ป.ก.-ที่ดินตาบอด
28. “ที่ดิน ส.ป.ก.เสียภาษีด้วยหรือไม่” แนวคำตอบ คือ ต้องจ่ายภาษีไม่มียกเว้น โดยผู้จ่าย คือ “ผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐ”
เพราะฉะนั้น การเช่าที่ดินรัฐไม่ว่าทำการค้า เกษตรกรรม หรือทำที่อยู่อาศัย มีหน้าที่ต้องเสียภาษีทุกแปลง
29. “ทรัพย์มรดก” แนวคำตอบมีเงื่อนไขเดียว ถ้ารับมรดกเป็นบ้านหลังหลัก อาจได้รับลดหย่อนกึ่งหนึ่ง แต่ถ้ารับมรดกที่ดินเปล่า จ่ายตามสูตรภาษีเป๊ะ
เพียงแต่ถ้ามูลค่าสูง กฎหมายเปิดช่องให้มีการบรรเทาภาษี โดยสามารถผ่อนภาษีได้ 3 งวด แต่ต้องจ่ายภายใน 3 เดือน
30. “ผังเมืองจำกัดการใช้ประโยชน์” ข้อกังวลนี้มาจากเจ้าของที่ดินในเชียงใหม่ มีที่ดินในเมืองแต่ถูกควบคุมด้วยผังเมืองที่ใช้ประโยชน์ได้น้อยลง แต่ราคาสูงมาก
แนวคำตอบ สามารถคัดค้านราคาได้ว่าประเมินเกินจริง แต่ต้องภายใต้ 3 เงื่อนไข 1.ที่ดินมีการซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินจริง ๆ 2.ประเด็นผังเมือง อาจต้องนำมาพิจารณาประกอบเพื่อกำหนดโซนนิ่งต่อไป
31. “ที่ดินตาบอด” ข้อกังวลคงมาจากกลัวว่าประเมินราคาสูงแล้วต้องจ่ายภาษีแพง
กรมธนารักษ์แจ้งว่า แปลงที่ดินถ้าไม่มีทางเข้า-ออกตีความเป็นที่ดินตาบอดไว้ก่อน เรียกว่ายกประโยชน์ให้เจ้าของทรัพย์ เพราะราคาประเมินต่ำมากเหลือ 25-50%
แต่ถ้ามีเคสที่ “ที่ดินตาดี” อยากเป็น “ที่ดินตาบอด” นามสกุลเดียวกัน หรือญาติกันมาช่วยกันซื้อกรรมสิทธิ์ล้อมที่ดินไว้ ถ้าสืบค้นเจอก็โดนเช็กบิลจ่ายภาษีตามจริง
สัมภาษณ์พิเศษ
ดีเวลอปเปอร์วัย 61 กะรัต อดีตนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 2 สมัย ที่มีฉายา “ดาต้าเบสเคลื่อนที่” กับปัจจุบันที่สวมหมวกหลายบทบาท กรรมการบอร์ดจัดสรรกลาง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิในบอร์ด จัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่กรุงเทพมหานคร กรรมการทรงคุณวุฒิในบอร์ดนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “พี่อ๋อย-อิสระ บุญยัง” CEO กลุ่มกานดาพร็อพเพอร์ตี้ ในช่วงจังหวะที่กฎหมายใหม่ “พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562” หรือ property tax เตรียมบังคับจัดเก็บจริงในวันที่ 1 มกราคม 2563 ผู้ถือครองทรัพย์สินทั่วประเทศไทยมีข้อควรคำนึง และมีแนวทางบริหารจัดการทรัพย์สินเพื่อรับมือกฎหมายใหม่อย่างไร บนฐานภาษี 4 ประเภทที่มีอัตราจัดเก็บต่ำไปหาสูง เริ่มต้นจากที่ดินเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย อื่น ๆ (พาณิชยกรรม การค้า) และที่ดินเปล่า
Q : ภาพรวมพร็อพเพอร์ตี้แท็กซ์
พร็อพเพอร์ตี้แท็กซ์เป็นเรื่องใหม่มาก ๆ หลังจากจัดเก็บจริงแล้ว เชื่อว่ายังมีประเด็นคำถาม ร้องเรียน และอุทธรณ์เกิดขึ้นแน่นอน ซึ่งกฎหมายออกแบบมาให้รายได้ภาษีเป็นรายรับให้กับหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่น เมื่อมีรายได้มากขึ้นก็จะนำกลับมาพัฒนาสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานให้กับประชาชนในท้องถิ่นโดยตรง
เป็นกฎหมายบังคับใช้ในฐานะเป็นพระราชบัญญัติ โดยกำหนดแนวทางปฏิบัติในช่วง 2 ปีแรกไว้เรียบร้อยแล้ว ดังนั้น กรณีต้องการให้มีการปรับปรุงแก้ไขย่อมสามารถทำได้ แต่ต้องทำหลังจากปี 2563-2564 โดยสามารถไปแก้ไขในกฎหมายลูกได้
สถานะปัจจุบัน ฐานภาษีมี 4 ประเภท แต่เนื่องจากรัฐไม่ต้องการให้ประชาชนสับสนก็เลยอธิบายให้เข้าใจง่ายที่สุดว่า ที่ดินที่ต้องเสียภาษี ถ้าไม่ใช่ประเภทเกษตรกรรมกับที่อยู่อาศัย รัฐตีความเป็นประเภท “อื่น ๆ” โดยหมายถึง ที่ดินพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม การค้าทั้งหลาย และรวมที่ดินเปล่าไว้ในฐานภาษีเดียวกันใน 2 ปีแรกด้วย
สำหรับการบริหารจัดการที่ดิน ประการแรก คุณต้องบริหารจัดการที่ดินไม่ให้เป็นประเภทอื่น ๆ หรือประเภทรกร้างว่างเปล่า เพราะที่รกร้างว่างเปล่าถูกชาร์จอัตราสูงสุดจนถึงเพดาน 3% หรือล้านละ 30,000 บาท แต่ที่ดินที่จะให้ผู้อื่นนำไปใช้ประโยชน์เพื่อเสียภาษีราคาต่ำประเภทเกษตรกรรม คุณจะเสียภาษีต่ำสุด และเป็นประโยชน์กับสังคมด้วย
กรณีที่ดินเปล่า ไม่ได้ทำการเกษตร ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย และไม่ได้ใช้ประโยชน์แน่ ๆ ในช่วงหลายปี ก็ควรจะให้เช่าหรือให้ผู้อื่นหรือญาติพี่น้องใช้ประโยชน์ทำเกษตร เสียภาษีในอัตราต่ำสุด และสังคมได้ประโยชน์ด้วย อันนี้น่าเป็นไปตามเจตนารมณ์ แม้ว่าจะไม่สามารถกระจายการถือครองได้ แต่กระจายการใช้ประโยชน์ได้
ประการที่ 2 ผมเสนอว่า องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือ อปท. 7,700 แห่งควรประกาศหลักเกณฑ์ที่ดิน ที่จะให้ อปท.ได้นำมาใช้ประโยชน์เพื่อส่วนรวม เพื่อแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย แก้ปัญหาในการประกอบอาชีพทั้งอาชีพเกษตรกรรมและอาชีพอื่น
ประการที่ 3 เพื่อใช้เป็นประโยชน์เพื่อสังคมประเภทอื่น ๆ จริง ๆ ในกฎหมายมีอยู่แล้ว ใช้คำรวม ๆ ว่า ทรัพย์สินที่ยินยอมให้ราชการใช้ประโยชน์เพื่อสาธารณประโยชน์ ต้องเป็นทรัพย์สินที่ประชาชนใน อปท.ใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทำเลในเขตเมืองหรือท้องถิ่นมีความเจริญ อาจจัดเป็นลานตลาดนัดให้ชาวบ้านนำสินค้าเกษตรมาขายได้ แบบ rest area ที่เราเห็นทั่ว ๆ ไปทั่วประเทศ ก็เป็นประโยชน์แล้ว
การใช้ร่วมกัน อย่างเช่น ใช้เป็นลานกีฬาลานคนเมือง ลานอเนกประสงค์ ประชาชนในท้องถิ่นได้ใช้ประโยชน์ในการประกอบอาชีพ ผมอยากเห็นว่าแบบนี้ทำอะไรได้บ้าง และมีระยะเวลาเท่าไหร่ หรือทำประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยก็ได้ เช่น บอกว่าคุณเอาไปใช้ประโยชน์เลย ผมมีที่ อบต.เอาไปใช้เลยสิบปี เอาไปจัดสรรทำบ้านน็อกดาวน์ คนมีรายได้น้อยอยู่ได้ กระทรวงการพัฒนาสังคมฯก็สามารถมีงบประมาณไปพัฒนาได้ แก้ปัญหาคนไร้บ้านโดยมีที่ดินที่คนบริจาคให้ใช้เป็นเวลาสิบปี
ซึ่งการที่จะมีรายละเอียดพวกนี้ ผมมองว่าเป็นเรื่องดี แม้ว่าไม่ได้กลับมาเป็นตัวภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่จะได้แก้ปัญหาเศรษฐกิจและสังคมไปด้วย
Q : ที่ดินในเมืองคนแห่ปลูกกล้วย
ที่ดินเกษตรภาษีต่ำสุด การถือครองโดยบุคคลธรรมดามูลค่า 50 ล้านบาทแรกได้รับยกเว้น จากนั้นเป็นอัตราก้าวหน้าเช่น มูลค่า 50-75 ล้านเสียภาษีล้านละ100 บาท ที่ดินเปล่าราคาสูงในเมืองก็จะมองแนวทางเสียภาษีอัตราที่ดินเกษตร แต่ก็ยังมีเรื่องผังเมืองที่มีคำถามเยอะเหมือนกันว่า ถ้าอยู่สีลม สาทร อยู่ในตัวเมืองขอนแก่น โคราช อยู่ในผังเมืองสีแดงถ้าทำเกษตรแล้วรัฐคิดว่าไม่เหมาะสม อันนี้อาจไม่ถูกต้องเหมือนกัน
คือถ้าตีความกฎหมายอย่างเข้มงวด จะกลายเป็นว่าบังคับเจ้าของที่ดินราคาสูงในเมืองทุกคนต้องทำคอมเมอร์เชียล สิ่งที่เป็นห่วงจะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายตามมา เพราะถ้าบอกว่าทำเกษตรกรรมไม่ได้คุณต้องทำพาณิชยกรรมเท่านั้นในพื้นที่สีแดง สีส้ม ก็โอเวอร์ซัพพลายแน่ ๆ
ฉะนั้น ข้อคำนึงฐานภาษีเกษตรกรรมสำหรับที่ดินมีมูลค่าสูงในเมืองว่าสามารถทำการเกษตรได้หรือไม่ ขัดกับประกาศที่จะออกมาหรือไม่ นี่คือประเด็น ยังไม่มีคำตอบชัดเจน ต้องรอประกาศแนบท้ายกฎหมายอย่างเดียว เป็นแนบท้ายกำหนดคำนิยามที่ดินเกษตรกรรม ออกโดยกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ คลังและมหาดไทย
Q : ข้อคำนึงที่อยู่อาศัย
ตอนร่างภาษี สมาคมต่าง ๆ เสนอลดหย่อน 3-5 ล้านเท่านั้นเอง ขยับไปขยับมา 10-20 ล้าน และเป็น 50 ล้านในที่สุด เอาล่ะ เราไม่มองในเจตนาไม่ดี เรามองในเจตนาดีว่าเขาจะเอื้ออำนวยให้คนมีบ้าน 1 หลัง ซึ่งต่างประเทศก็มีว่า บ้านที่อยู่อาศัยหลักไม่ควรเก็บภาษี อาจล้อกันมา แต่สังคมยุโรป สังคมอเมริกา เรียนยังไม่จบก็ต่างคนต่างไป ครอบครัวในสังคมตะวันออก ไม่พูดว่าสังคมไทยนะ มีความแตกต่างกัน
ตะวันตกเขายกเว้นให้ 1 หลัง แล้วก็มีการเทรดบ้านง่ายกว่าเรา เขามีวัฒนธรรมไม่ค่อยยึดติด ไม่ค่อยติดที่ แต่สังคมไทยยังมีวัฒนธรรมติดที่ ผมคิดว่าเรื่องนี้ ผู้ร่างอาจจะเข้าใจบริบทของชีวิตความเป็นอยู่สังคมไทยน้อยไปหน่อย เพราะเราเพิ่งมีการคลี่คลายของการเติบโตของสังคมเมือง เริ่มจากแผนพัฒนาเศรษฐกิจฉบับที่ 5 เริ่มมีแผนพัฒนาเมืองหลัก
ประเทศไทยเมื่อก่อนยิ่ง mono centricเข้าไปใหญ่ มีศูนย์กลางเดียว ทุกอย่างอยู่กรุงเทพฯหมด คุณจะเอาโรงพยาบาลรักษาคุณพ่อคุณแม่ที่เจ็บป่วย มหาวิทยาลัย สถานที่ราชการ แม้แต่แบงก์ชาติเมื่อก่อนก็ไม่มีภาคอีสานภาคใต้ เมื่อก่อนก็อยู่กรุงเทพฯ ทุกอย่างอยู่กรุงเทพฯหมด
หลังจากนั้น เริ่มมีแผนพัฒนาฉบับที่ 5 ถ้าจำไม่ผิดนะ เริ่มมีการกระจายความเจริญไปสู่ภูมิภาค พยายาม push ให้โคราชโต ขอนแก่นโต มีมหา’ลัย หาดใหญ่ เชียงใหม่เป็นเมืองมหา’ลัย เพื่อให้เกิดเมืองหลักขึ้นหลาย ๆ เมืองเพื่อให้เป็นโพลีเซ็นทริกเริ่มเป็นประเทศที่มีหลายศูนย์กลาง แต่ด้วยความที่พื้นฐานสังคมไทยยังเป็นเกษตรกรรมร้อยละ 80-90% วัฒนธรรมไทยยังมีคำว่ากลับบ้าน ยังเป็นสังคมติดที่ เราจะเห็นเทศกาลสงกรานต์ ปีใหม่ ลอยกระทง ทุกคนกลับบ้าน
ถามว่าเกี่ยวข้องอะไรกับการยกเว้นเรื่องที่อยู่อาศัย ซึ่งรัฐยกเว้นที่อยู่อาศัย 50 ล้านบาท แต่จริง ๆ 10 ล้านก็หายากแล้วนะ (หัวเราะ) ฉะนั้น การยกเว้นราคา 50 ล้านบาท เจตนารมณ์ของกฎหมายต้องการให้ประชาชนมีส่วนร่วมกับการปกครองส่วนท้องถิ่น 1.คุณไปตัดการมีส่วนร่วม ซึ่งอันนี้ไม่อยากพูด เพราะกฎหมายบังคับใช้แล้ว จริง ๆ ควรจะเก็บทุกบ้านปีละ 100-200 บาท จะทำให้ประชาชนเฝ้ามองการทำงาน อปท. ซึ่งมี 7,700 แห่งทั่วประเทศ
2.สังคมไทยเพิ่งเริ่มเติบโตเป็นสังคมหลายศูนย์กลาง สังคมไทยยังผูกพันกับรากฐานของการเกษตร ฉะนั้น สังคมไทยคนรุ่นใหม่ส่วนหนึ่งอพยพมาเรียนหนังสือ มาทำงานใกล้เมือง ไม่ใช่เฉพาะในกรุงเทพฯนะ ต่างจังหวัดก็ด้วยใกล้เมืองหรือในเมือง เพียงเขาจะซื้อคอนโดมิเนียมอยู่สัก 1 ล้านบาท แล้วมีทะเบียนบ้านอยู่ต่างจังหวัดก็ต้องเสียภาษีแล้ว คนมี 3 ล้าน บ้าน 2 หลังรวมกัน 5 ล้าน อาจต้องเสียภาษี แต่คนเดียวมีหลังเดียว 50 ล้าน ไม่ต้องเสียภาษี
ซึ่งเราเคยเสนอ หอการค้าก็เคยเสนอว่าทำไมไม่นับรวม คุณอาจมีทรัพย์สิน 10 ล้านในต่างจังหวัด แต่คุณต้องเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ หรืออยู่บ้านแพ้วแล้วเข้ามาทำงานสีลม สาทร ซื้อคอนโดฯ 2 ล้านบาทอยู่อาศัยก็ต้องเสียภาษีแล้ว อันนี้มองในหลักความเป็นธรรม ยังมองไม่เห็นว่าเป็นธรรมยังไง
ข้อเสนอ คือ ยังไม่ยากที่จะกลับไปทบทวนเรื่องมูลค่ารวม เพราะรอให้กฎหมายบังคับใช้ก่อน 2 ปีแรก แล้วเป็นโอกาสทบทวนกฎหมาย ยังเป็นไปได้ที่จะใช้มูลค่ารวม อาจจะบอกว่าความจำเป็นมี 2 หลังก็ได้ แต่ถ้ามีหลังที่ 3 อาจเริ่มเสียภาษี เพราะพฤติกรรมสังคมไทย การมีหลังที่ 2 ยังมีความจำเป็น สำหรับคนที่ต้องทำงานในเมือง และยังต้องกลับบ้าน
ตอนนี้ทั่ว ๆ ไปไม่ต้องคนต่างจังหวัด เอาแค่บ้านอยู่นอกเมือง ถึงเวลาลูกเรียนหนังสือในเมืองก็ต้องส่งลูกเรียน ปัญหาการจราจรติดขัด มีคอนโดฯ 1 ห้อง เราเห็นมีเยอะคนกลุ่มนี้ และจะรู้หลังวันที่ 1 มกราคม 2563 อ้าว คอนโดฯไม่กี่ล้าน ทำไมต้องเสียภาษีด้วยเนี่ย (หัวเราะ)
สำหรับคนที่มีที่อยู่อาศัย ได้รับยกเว้นบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ และมีชื่อในทะเบียนบ้านนั้น มีชื่อในทะเบียนบ้านโดยไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้าน ก็ถือว่าเป็นบ้านหลังแรก ตอนแรกเขาใช้คำว่า บ้านหลังแรก ผมเป็นคนทักท้วงด้วยว่า ในสรรพากรใช้คำว่าหลังหลัก ภาษีที่ดินก็น่าจะใช้หลักเดียวกัน
Q : ความสำคัญชื่อในทะเบียนบ้าน
องค์ประกอบการได้รับยกเว้นภาษี 50 ล้านบาท คือ 1.กรรมสิทธิ์บ้านเป็นของใคร และ 2.มีชื่อในทะเบียนบ้านนั้น ถ้าตัวเองซื้อคอนโดฯ คือมีกรรมสิทธิ์ แต่ชื่อยังอยู่ในทะเบียนบ้านพ่อแม่ แบบนี้คอนโดฯก็ต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก สรุปคือถ้าไม่ได้เอาชื่อเข้าทะเบียนบ้านหลังไหนเลย ก็จะเสียภาษีทุกหลัง
ถึงแม้จะผ่อนอยู่ก็เป็นกรรมสิทธิ์ของเรา ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ของแบงก์นะ ถ้าเรามีบ้านหลายหลังก็ควรจะต้องเลือก ให้มีชื่อในกรรมสิทธิ์ในทะเบียนบ้านหลังที่มีมูลค่าสูงสุด เพื่อใช้สิทธิ์บ้านหลังหลัก ส่วนผู้อาศัย (ในทะเบียนบ้าน) ไม่เกี่ยวข้องอะไร เพราะถือว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์เป็นผู้ที่จะต้องเสียภาษี
Q : ประเด็นการกู้ร่วม
ผู้บริหารภาครัฐตอบชัดเจนแล้ว เช่น พี่น้องกัน พี่ชายมีบ้าน 1 หลัง มีทะเบียนบ้านด้วย ต่อมาพี่ซื้อบ้านอีก 1 หลัง กู้ร่วมกับน้องสาว ถามว่าเป็นบ้านของน้องสาวแน่ ๆ แต่พี่มีชื่อในทะเบียนบ้าน เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ด้วย คำถามคือบ้านกู้ร่วมจะกลายเป็นบ้านหลังที่ 2 ในการเสียภาษีหรือไม่
ไม่ต้องกังวล ไม่ต้องเสียภาษี คำตอบแบบให้อัดเทปด้วยนะ ผู้กู้ร่วมไม่ต้องเสียภาษี เพราะถือว่าเข้าองค์ประกอบ คือ 1.เป็นกรรมสิทธิ์ ในที่นี้คือกรรมสิทธิ์ของพี่ชายกับน้องสาว 2.น้องสาวมีชื่อในทะเบียนบ้าน ถือว่าครบองค์ประกอบแล้ว คำว่าไม่ต้องเสียภาษีเพราะน้องสาวขอยกเว้นมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านได้
เรื่องนี้ก่อนหน้านี้ไม่มีใครตอบชัด (ยิ้ม) แต่ตอนนี้ถือว่าได้แล้ว เพราะการกู้ร่วมเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นโดยทั่ว ๆ ไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะสถาบันการเงินต้องการให้ secure ต้องการให้สินเชื่อแข็งแรง ก็คือไม่ใช่กู้ร่วมอย่างเดียว แต่ต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมด้วย เวลาบังคับหนี้ก็บังคับทั้ง 2 คนอยู่แล้ว ผู้กู้ร่วมถ้าไม่ใส่ชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม แบงก์จะบังคับภาระหนี้ได้แต่เจ้าของกรรมสิทธิ์คนเดียว ทวงหนี้ (ผู้กู้ร่วม) ได้อย่างเดียว แต่ยึดอายัดทรัพย์อะไรไม่ได้
แต่ว่าการมีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ ผมคิดว่าคงต้องมีช่วงเวลาที่สถาบันการเงินต้องปรับตัวด้วยเหมือนกัน การที่จะผูกขาให้ผู้กู้ร่วมต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม มันก็จะมีผลกระทบต่อเกณฑ์ LTV-loan to value (มาตรการบังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2) แต่แบงก์ชาติก็ปลดล็อกให้แล้วว่า ถ้ากู้ร่วมแบบไม่ถือกรรมสิทธิ์ร่วม ไม่นับ
แต่บ้านหลังที่ 3 ไม่ได้แล้วนะ เพราะคนเรามีชื่อในทะเบียนบ้านได้หลังเดียว (หัวเราะ) เรามีกรรมสิทธิ์ในบ้าน 100 หลังก็ได้ แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านได้แค่หลังเดียว
ทั้งนี้ ยังมีคำถามที่ผมคิดว่ายังตอบไม่ชัด นาย ก มีที่ดิน 100 ตารางวา ไม่ได้ใช้ประโยชน์ นาย ข ไปเช่าแล้วปลูกบ้านราคา 7 ล้าน นาย ข ได้รับยกเว้นกรณีนี้ 10 ล้านบาทแรกแน่ ๆ สำหรับ “ที่ดินต่างเจ้าของ” คำถามคือ นาย ก ต้องเสียภาษีเท่าไหร่ เสียภาษียังไง ระหว่าง “ให้เช่า” หรือ “ให้ใช้ประโยชน์”
ยังมีคำถามมากกว่านั้นอีก อาจบอกว่าพี่น้องกัน คนในครอบครัว พ่อกับลูก ที่ดินพ่อยังไม่ได้ยกให้ใคร ลูกหลายคนก็ต่างคนต่างปลูกบ้านไปเหอะ แต่ละคนได้รับการยกเว้นเพราะราคาตัวบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท เจ้าของที่ดินคือพ่อต้องเสียภาษียังไง พ่อลูกกันเสียภาษียังไง เจ้าของที่ดินเป็นบุคคลอื่น เสียภาษียังไง อันนี้คำตอบยังไม่ชัด ซึ่งกรณีแบบนี้ต้องชัดนะ เพราะเกิดขึ้นเยอะแยะ ก็คือให้เช่าปลูกบ้าน
ผมคิดว่าทำไมเราไม่ตีความว่า ผู้ที่ต้องเช่าเขาอยู่ เป็นคนที่อาจจะมีความสามารถน้อยกว่าการซื้อเป็นกรรมสิทธิ์อยู่แล้วนะ ในชีวิตจริงมีคนที่ไปเช่าที่ดินเขาอยู่ แล้วปลูกบ้านแค่ 2-3 แสนบาท เยอะแยะเลย ถามว่านับเจ้าของที่ดินยังไง ถ้าคิดเขาเป็นแบบเจ้าของที่ดินเข้าประเภท “อื่น ๆ” ก็ต้องเสียภาษีล้านละ 3,000 บาท แทนที่จะล้านละ 200 บาท ตามประเภทที่อยู่อาศัย
กรณีนี้ผมฝากเป็นความเห็นไว้ก็แล้วกันว่าให้เช่าปลูกบ้าน เห็น ๆ อยู่แล้วเช่าทำเป็นที่อยู่อาศัย ควรคิดในอัตราที่อยู่อาศัย ตัวบ้านไม่เกิน 10 ล้านก็ยกเว้นไป ตัวที่ดินก็ควรเสียในอัตราที่อยู่อาศัย เพราะให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย ประเด็นคือถ้าไม่ทำอย่างนี้ ภาษีจะถูกผลักไปให้ผู้บริโภคขั้นสุดท้าย (end user) ค่าเช่าที่จะแพง
ในแง่ของการเสียภาษีจริง รัฐจะบอกว่า อ๋อ เจ้าของหรือผู้ประกอบการเป็นผู้เสียภาษี อันนั้นเป็นคำพูดทางกฎหมาย แต่ไม่ใช่ข้อเท็จจริงในทางปฏิบัติ อะไรก็แล้วแต่ที่ภาคธุรกิจต้องเสียภาษี ภาคธุรกิจย่อมคิดเป็นต้นทุน หรือค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น และต้องบวกไปในราคาทั้งสิ้น เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) ผู้ประกอบการต้องจ่ายนะ ก็ผู้ประกอบการบวกไปแล้ว ถึงจะมาคิดกำไรขาดทุน
วันนี้เช่นเดียวกัน เราบอกว่าเป็นที่ดินของพ่อแม่ พี่น้อง เพื่อน แล้วไปปลูกบ้านอยู่ในนั้น ที่ดินที่ให้ปลูกบ้าน (รัฐ) ยังตีความเป็น “อื่น ๆ” เสียภาษีล้านละ 3,000 บาท แทนที่จะล้านละ 200 บาท ข้อต่อมา ผมทักท้วงบนเวทีสัมมนา สำหรับที่อยู่อาศัยเหมือนกัน ที่เป็นโฮมสเตย์ บูทีคอพาร์ตเมนต์ พวกให้เช่าบ้านหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ต้องเสียภาษียังไง คำตอบที่ได้รับ ต้องเสียแบบ “อื่น ๆ” แทนที่จะเสียล้านละ 200 บาท ต้องเสียล้านละ 3,000 บาท
เรื่องนี้ (รัฐ) ไม่ได้ตอบปฏิเสธ ตอบว่าอยู่ระหว่างการพิจารณาว่าทำสัญญาเช่าเกิน 3 ปี จะตีความว่าเป็นที่อยู่อาศัย หลักฐานก็คือการไปจดทะเบียนการเช่าที่กรมที่ดิน ซึ่งผมคิดว่าถูกต้อง ถูกหลัก แต่ผมคิดว่าสำหรับการเช่า ปกติทำสัญญามักไม่เกิน 3 ปี และผมถามกรมที่ดินแล้วไม่จดทะเบียนให้ ไม่ใช่หน้าที่ กฎหมายบอกว่าไม่ต้องจด ไปทำสัญญากันเองได้เลย
ถามว่าถ้าเช่าไม่เกิน 3 ปี มีผลยังไง ถ้าไม่ได้รับการยกเว้น ความเห็นผมคือไม่เป็นธรรมกับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ผมถึงได้บอกว่าหน้าสุดท้ายของคู่มือ (คู่มือภาษีที่ดินกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น) เรื่องนี้ติดว่าต้องทบทวน เพราะเจตนากฎหมายนี้จะไม่กระทบผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง
การที่มีสัญญาเช่าและต้องแสดงให้เห็น เขาอาจได้รับการลดหย่อนภาษีในอัตราที่อยู่อาศัยจากล้านละ 3,000 เหลือล้านละ 200 แต่แน่นอนทำให้ผู้ให้เช่าก็ต้องแสดงหลักฐานการเช่า นั่นคือต้องไปเสียภาษีเงินได้ ผมถือว่าทำแบบนี้ถูกต้องตามหลักการที่สุด ถ้าคุณมีรายได้จากการให้เช่าก็ต้องเสียภาษี อันนี้ถูกต้องเป็นธรรม ไม่เช่นนั้นสิ่งที่จะเกิดขึ้นก็คือ ทุกคนจะไม่แจ้งการเช่า
Q : อสังหาฯให้เช่าทุกวันนี้ก็ไม่แจ้ง
นั่นแหละคือสิ่งที่จะเกิด อพาร์ตเมนต์เลี่ยงไม่ได้เพราะเห็นชัด ๆ ว่าเป็นอพาร์ตเมนต์ เวลาท้องถิ่นสำรวจก็เห็นอยู่ แต่คนที่เอาบ้านตัวเองหนึ่งหลัง หรือคอนโดฯหนึ่งหลังไปให้เช่า ถามว่าใครจะไปตรวจสอบได้ และทำธุรกรรมเป็นเงินสด ซึ่งมีนักกฎหมาย นักบัญชี ออกมาให้คำแนะนำแล้วว่าให้ทำธุรกรรมเช่าเป็นเงินสด
ความเห็นผมไม่ควรต้องทำให้คนหลบเลี่ยงภาษีนะ เป็นเรื่องที่คิดว่าควรปรับแก้ไข อย่างน้อยทำทุกอย่างให้ถูกต้องอยู่บนโต๊ะให้หมด โดยที่ดินประเภทอื่น ๆ มีประเด็นว่าจะบริหารยังไง ผมไม่แนะนำในการให้หลบเลี่ยงภาษี และไม่แนะนำในการให้กฎหมายต้องเปิดช่องให้คนไปหลบเลี่ยงภาษี กรณีนี้ผมยกตัวอย่างบนเวทีสัมมนาว่า ที่ดินเป็นของบริษัท A เจ้าของอาคาร คือบริษัท B เสียภาษี 6 ล้านบาท แต่อาคารเดียวกัน ถ้ามีเจ้าของเดียวกัน เสียภาษี 7.2 ล้านบาท บนที่ดินแปลงเดียวกัน
จากตัวอย่าง ที่ดินของบริษัท A อาคารเป็นของบริษัท B เสียภาษีน้อยกว่าล้านกว่าบาท ในมูลค่าทรัพย์สินเท่ากัน เหตุผลเพราะภาษีเป็นอัตราก้าวหน้า เจ้าของเดียวกันกับต่างเจ้าของเสียภาษีต่างกัน เจ้าของเดียวกันเสียภาษีเยอะกว่าต่างเจ้าของ
ในช่วงของการร่างกฎหมาย ทั้งสมาคมอสังหาฯ ทั้งสภาหอการค้าฯก็เสนอไปในมุมมองเดียวกันว่า ควรเป็นอัตราเดียว จะไม่เกิดเรื่องนี้
หรือแยกคำนวณที่ดินก็ที่ดิน อาคารก็อาคาร แล้วเสียภาษีทั้งคู่ อาจเป็นเจ้าของเดียวกันก็คำนวณอย่างนี้ เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็คำนวณทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเสียภาษีอัตรานี้
Q : ทำไมเสียภาษีไม่เท่ากัน
เพราะทุกอย่างเป็นอัตราก้าวหน้าหมด (อัตราขั้นบันได) อันนี้ทำให้คนไปซอยที่ดิน เป็นคนละนิติบุคคลก็ได้ ตัวอย่าง ที่ดินเกษตร บริษัทเป็นเจ้าของมูลค่า 500 ล้านบาท เสียภาษี 2 แสนบาท แต่ถ้า 5 บริษัทเป็นเจ้าของ แบ่งกันถือกรรมสิทธิ์ เสียภาษีรวมทั้งหมดเหลือ 7.5 หมื่น สรุปคือเจ้าของเดียวเสียเบิ้ล เสียเยอะ
ทางภาครัฐก็รับข้อเสนอไป ซึ่งผมเสนอว่าควรคิดภาษีแยกไม่ว่าเจ้าของเดียวกันหรือต่างเจ้าของ ภาษีจะเป็นธรรมทั่วถึงเท่ากันหมด กล่าวคือเสีย 2 ก้อน ภาษีจากที่ดิน กับภาษีจากสิ่งปลูกสร้าง
ยังมีกิจกรรมบางอย่างที่เป็นประโยชน์ต่อสังคมโดยส่วนรวม เช่น ตลาดใกล้เมือง หรือในเมือง ไม่เช่นนั้นทุกคนต้องถูก force ให้เข้าห้าง กับปั๊มน้ำมัน คิดเร็ว ๆ ยังคิดอย่างอื่นไม่ค่อยออก กิจการเหล่านี้ถ้าคิดภาษีล้านละ 3,000 บาทจะหายไปอยู่ไม่ได้ อาจจะ cap ไว้ก็ได้ว่ากิจการเหล่านี้ซึ่งเห็นชัด ๆ ว่ามีอะไรบ้าง ควรอยู่ในอัตราตามมาตรา 55 คือลดหย่อนภาษีได้
พ.ร.บ.นี้ผมอาจจะผิดหวังอยู่บ้าง แต่ก็มีข้อดีเยอะนะ ข้อดีคือไม่ตึงจนเกินไป มีอัตราลดหย่อน 60% 90% เพราะฉะนั้น ค่อย ๆ ปล่อยออกมาสำหรับกิจการบางอย่างที่เป็นประโยชน์ต่อสังคม
Q : ห้าง ผู้เช่าห้าง โรงแรมทำยังไง
ผมจะบอกว่ามี 2 ลักษณะ ทำไมมีลักษณะธุรกิจบางประเภทไม่ออกมาส่งเสียงอะไรเลย เดิมทีกลุ่มห้างสรรพสินค้ากฎหมายเดิม (ภาษีโรงเรือน) เสียภาษี 12.5% ของภาษีรายปี ตีซะว่าเป็นค่าเช่าก็แล้วกัน ตีความยาก การประเมินภาษีใช้ดุลพินิจ ซึ่งกฎหมายภาษีทรัพย์สินออกมาผมเห็นด้วยอย่างยิ่งที่ลดการใช้ดุลพินิจ
ห้างเหล่านี้ถ้าอยู่ในทำเลที่มีรายได้สูง สมมุติทำเลชานเมือง ห้างมีแบรนด์กับไม่มีแบรนด์อยู่ฝั่งตรงข้ามกัน ห้าง A อัตราเช่าสูงมาก 1,000 บาท/ตารางเมตร ห้าง Bได้ 500 บาท/ตารางเมตร คนเข้าน้อยกว่าผู้เช่าไม่เต็มอีกต่างหาก แต่ว่าขนาดที่สร้างไว้ใหญ่เท่ากัน ห้าง A ทำรายได้ดีกว่าจะถูกลดภาระภาษีจากกฎหมายนี้ เพราะคำนวณแค่ที่ดินกับสิ่งปลูกสร้าง ไม่ได้เกี่ยวอะไรกับค่ารายปี ไม่ได้เกี่ยวอะไรกับค่าเช่า ห้าง B ที่รายได้น้อยตีราคามูลค่าที่ดินเท่ากัน มูลค่าสิ่งปลูกสร้างเท่ากัน โดนหนัก
ห้างบางห้างไม่คัดค้าน เนื่องจาก 1.อยู่ในไพรมแอเรีย ราคาสิ่งปลูกสร้างกับราคาประเมิน เขาเช่าที่มาก็เสียต่ำกว่าห้างที่เป็นเจ้าของที่อยู่แล้ว 2.ปกติคำนวณค่ารายปีโดนสูงกว่า แต่กฎหมายใหม่คิดเฉพาะที่ดินกับสิ่งปลูกสร้าง จะมีบางกลุ่มที่ได้ประโยชน์และไม่คัดค้านกฎหมาย นั่นคือ property tax ไม่ได้หมายความว่า ทุกธุรกิจได้รับผลกระทบ บางธุรกิจได้รับผลกระทบน้อยกว่า กล่าวคือ มีที่ดินและอาคารด้วยมูลค่าเดียวกัน แต่ครีเอตรายได้สูงกว่า
Q : โรงแรมห้องพักราคาแพงขึ้น
ผมเชื่อว่าไม่แพงกว่าเดิม โรงแรมหรือห้างในไพรมแอเรียไม่น่าจะแพงกว่าเดิม ไม่น่าจะรับภาระภาษีสูงไปกว่าเดิม ผมเชื่ออย่างนั้น แต่ห้างที่ครีเอตรายได้ไม่ค่อยได้ ห้างชานเมืองหรือคอมมิวนิตี้มอลล์ อาจรับภาระภาษีสูงขึ้นได้ ห้างหรืออาคารซึ่งมีปัญหาในทางการเงินยิ่งจะมีปัญหา เพราะว่าตอนวิกฤตเศรษฐกิจ ห้างที่สร้างไว้ ทิ้งร้างอยู่ ก็ต้องเสียภาษีนะ จะมีปัจจัยบรรเทาภาษีหรือเปล่า ผมยังไม่เห็นนะ
Q : ข้อคำนึงที่ดินเปล่า
ก็อยู่ในประเภทอื่น ๆ ต้องพยายามให้ใช้ประโยชน์ เพื่อไม่ต้องเสียอัตราที่ดินรกร้างว่างเปล่า
